Házépítés engedély nélkül? Bizonyos esetekben lehetséges lesz

Az engedély nélkül épített, átalakított, vagy nem az engedélynek megfelelően felhúzott ingatlanok tulajdonosai pedig már most elkezdhetnek megbarátkozni azzal a gondolattal, hogy egyáltalán nem lesz olcsó a bizonyos esetekben határidőhöz kötött szabályosítás.

„Engedélyeztetés”: az eddigi kettő helyett négy eljárási mód

Az új törvénykönyv – amelyről egy részletekbe menő ismertető megjelent az Ebillio.ro online számlázási platformon is magyar nyelven – alapjaiban változtatja meg az építkezések engedélyeztetési eljárását is. Bizonyos munkálatok, akár építkezés is elvégezhető lesz építési engedély kiváltása nélkül is, ugyanis az eddigi kettő helyett négy eljárási módot vezet be az új jogszabály:

• Formaság nélküli munkálatok – ebbe a kategóriába a törvényben tételesen felsorolt kisebb javítási, karbantartási és állagmegóvási munkák tartoznak. Ezek elvégzéséhez sem engedélyre, sem bejelentésre nincs szükség, de bizonyos esetekben a hivatal előzetes tájékoztatása kötelező.

• Elhelyezési jóváhagyás (aviz de amplasare) – az ebbe a kategóriába tartozó, kifejezetten meghatározott munkálatokra és építményekre építési engedély helyett elegendő a hatóság elhelyezési jóváhagyását beszerezni.

• Bejelentés – ez az új törvény egyik legfontosabb újdonsága, egy egyszerűsített építési eljárási forma, amely nem követel építési engedélyt, egy formanyomtatvány kitöltését, egy egyszerűsített műszaki kiviteli tervet és a törvényben előírt illetékek megfizetését viszont igen.

• Építési engedély – ez az eddig is ismert teljes engedélyeztetési eljárás, amelyhez szükség van az urbanisztikai bizonylatra, az engedélyezési dokumentációra és a szakvéleményekre.

A törvény értelmében meglévő ingatlanon tizenegy konkrét munkálatot lehet elvégezni bejelentéssel, ezekhez tehát nem kell építési engedély: kerítéscsere, tetőcsere, a homlokzat átalakítása, energetikai felújítás, padlástér-beépítés, konyha, fürdőszoba átalakítása, válaszfal áthelyezése, könnyűszerkezetű térelválasztó építése, fürdőszoba, gépészeti helyiség bővítése, erkély, loggia beépítése, funkcióváltás, közműhálózat karbantartása. Ezen munkálatok többségére is korlátozások vonatkoznak, az átalakítások, cserék esetében többnyire az, hogy ne érintsék az épület tartószerkezetét, ne keletkezzen többletsúly, a korábbi forma ne változzon és a magasság is csak minimális mértékben, külső átalakításoknál pedig a városrendezési szabályozások betartása stb., és mindezek csak a nem védett övezetben álló épületekre vonatkoznak.

Lakóházépítés vidéken építési engedély nélkül?

Igen. Az új urbanisztikai törvénykönyv lehetővé teszi ezt. A szükséges eljárást illetően az alapján tesz különbséget, hogy a tervezett ingatlan vidéken vagy városon található. Vidéken engedély és bejelentés nélkül építhető 20 négyzetméternél nem nagyobb, könnyűszerkezetű, legfeljebb 2,5 m magas, alapozás nélküli épület – terasz, nyári konyha stb. Bejelentéssel

Szintén bejelentéssel, tehát építési engedély nélkül felépíthető egy lakóház is vidéken, ha alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, saját telekkel és önálló megközelítéssel rendelkezik, földszintes, vagy magasított alagsort és földszintet tartalmaz – teljes pinceszint nélkül.

A bejelentés sem csak egy szóbeli értesítést jelent. Az 50-ig terjedő és a 150 négyzetméteres épületek építésének a bejelentéséhez egy egyszerűsített műszaki kiviteli tervet is mellékelni kell, a 150 négyzetméteres lakóháznál ezen felül geotechnikai és topográfiai tanulmányra is szükség van.

A legszerencsésebb eset, ha a válaszadás elmarad – nem kérnek kiegészítést, tisztázást stb. –, ez ugyanis hallgatólagos beleegyezést jelent. Ilyenkor a kivitelező alig több, mint egy hónappal a bejelentést követően elkezdheti a munkálatokat.

Az új jogszabály értelmében a saját kivitelezéssel elvégezhető munkák kategóriája szűkül – azaz könnyebben elkezdhetővé válnak, hiszen némelyikhez csak bejelentésre van szükség, engedélyre nem, kivitelezésük azonban nehezebbé válik. Saját kivitelezésben kizárólag vidéki földszintes lakóház, garázs, terasz és földszintes gazdasági melléképület építhető a jövőben, más esetekben

Meglévő épületen saját kivitelezésben csak karbantartási és javítási munkák végezhetők el.

A feketeleves: akár milliós bírságok, költséges visszatérés a legalitásba

Az eddigi rendszerben elterjedt gyakorlat volt, hogy az építtetők egy része engedély nélkül, vagy a jóváhagyott tervektől teljesen eltérve húzott fel épületeket – akár a megengedettnél több emeletet is ráépítve –, a költségekbe belekalkulálva a minimális bírságot is.

Ehhez képest brutális szigorral és szankciókkal érkezik az új törvény. Az engedély nélkül vagy nem az engedélynek megfelelően épült ingatlanok tulajdonosai közül sokan egy évet kapnak a helyzet rendezésére, ha ez törvényesen megoldható, akkor is

Ha ezt elmulasztják, a hatóságok akár le is bontathatják az épületet, annak költségeit is a tulajdonosra terhelve. És a bírságokról még szó sem esett: az engedély nélküli építkezésért kiszabható pénzbüntetés 50 000 lejtől kezdődik, a felső határ pedig 1 000 000 lej.

Az épület helyzetének a rendezése még a tízszeres illetékek befizetésével is csak úgy érhető el, ha az ingatlan megfelel a hatályos városrendezési szabályozás előírásainak és a minőségi alapkövetelményeknek. Ha nem, előbb el kell végezni az ehhez szükséges munkálatokat, részleges bontást. Ez például akár

Ha ez nem történik meg, a szabályosítás meghiúsul, és 2027. augusztus 25. után az illegális építményeket a tulajdonos költségére akár le is bonthatják. Szabályosítás nélkül a műszaki átvétel sem történhet meg, így pedig nem telekkönyvezhető az épület, akkor pedig nem örökölhető, átíratható, eladható, de banki hitellel sem terhelhető.

Három esetben az engedély nélkül, vagy nem az engedélynek megfelelően elvégzett munkálat már nem szabálysértésnek, hanem bűncselekménynek minősül, és 3 hónaptól 1 évig terjedő szabadságvesztéssel vagy pénzbüntetéssel büntethető:

• ha műemléképületet, kiemelt értékűnek nyilvánított épületet, vagy műemléki védőövezetben, védett beépített övezetben álló ingatlant érint az engedély nélkül elvégzett beavatkozás,

• ha az ellenőrzés során leállított munkálatot folytatja a beruházó, feltöri a pecséteket,

• jogosultság nélküli aláírás esetén, vagyis ha az építkezéshez, átalakításhoz szükséges tanulmányt, dokumentációt olyan szakember készíti el, írja alá, ellenőrzi, aki nem rendelkezik az ehhez szükséges szakmai minősítéssel, oklevéllel.

Nem babra megy a játék

Az új urbanisztikai törvénykönyv ugyan számos esetben leegyszerűsíti az építkezéshez, átalakításhoz szükséges eljárást, csökkentve a bürokráciát, ám ez nem az előírások fellazítását és jelentőségük csökkentését jelenti. Ezt például az egyik legegyszerűbb eljárás megszegése esetére előírt bírság is értéke is jelzi. Amint azt fentebb írtuk, bizonyos munkálatokhoz sem elhelyezési jóváhagyásra, sem bejelentésre nincs szükség, formaságok nélkül elvégezhetők, néhányuk esetében csak a hivatal előzetes tájékoztatását írja elő a törvény. Ennek elmulasztását azonban önálló szabálysértésként kezeli, és 50 000-től 100 000 lejig terjedő bírságot helyez kilátásba a megszegéséért.